¿Destino del precio de la vivienda?

Uno de los principales problemas que tenemos en este país es el sector inmobiliario, la crisis en este sector ha ocasionado:

- Una cuantía desmesurada de viviendas sin vender, sobre todo a orillas del mediterráneo. ¿Quién no quiere una vivienda a primera línea de mar?, con lo agradables que son las vibraciones del tren y sus ruidos, y con lo bien que sienta la humedad a determinadas horas del día.

- Una cantidad importante de viviendas embargadas.

- Enormes hipotecas.

La vivienda está por las nubes 

La afirmación que da título a este apartado es de muy poco rigor si no se justifica, por eso, mediante números, cálculos y razonamiento, intentaré demostrar porque el precio de la vivienda en España es excesivo y cuál es el precio que supuestamente equilibrará el mercado.

Variaciones en el precio de la vivienda

En el siguiente cuadro vemos las variaciones en el precio de la vivienda en euros por metro cuadrado, he seleccionado los precios en Madrid, Barcelona, Coruña y la media de España, para finalmente ver la variación del precio de la vivienda en la media española por medio de un porcentaje. En el cuadro vemos como en la época 1986 -1996 hay una clara tendencia al incremento del precio de la vivienda, dicha tendencia permanece activa hasta el año 2007 para posteriormente empezar a descender a partir de 2009.

Variaciones en el precio de la vivienda (sociedad de tasación S.A)

Cabe resaltar que a partir del año 2001 empieza a haber un incremento importante del precio y siendo el periodo 2003-2007  donde el precio crece con mayor intensidad.

¿Qué es una vivienda digna?

El metraje medio de las viviendas en Europa está entre 80 y 90 metros cuadrados, no obstante aquí en España se ha optado por hacer viviendas muy reducidas, incluso llegando a los 30 metros cuadrados. Hay que tener en cuenta que 30 metros cuadrados es estar muy por debajo de la media europea, aproximadamente un 62,5 %.

Por ello para esta especie de estudio he decido considerar como vivienda digna aquella cuyo metraje es de 75 metros cuadrados, para ser un poco más benévolo.

¿Cuál debería ser el precio de una vivienda digna?

Si entramos en este simulador http://www.pisos.com/hipotecas/simuladores/ y entramos "¿qué casa me puedo comprar?" todos podemos adquirir una cierta conciencia de lo que puede llegar a implicar un peso hipotecario. 

Debemos entender que la estabilidad laboral no existe, y por tanto tener un gasto muy fuerte durante mucho tiempo puede parecer una locura, en consecuencia se puede considerar que una hipoteca a más de 10 años es excesiva. No obstante 10 años es mucho tiempo y como es mucho tiempo estar sometido a un fuerte gasto constante crea cierta incertidumbre. Pese a que diez años de hipoteca son muchos, en España hemos estado sometidos a hipotecas "eternas" de cuarenta o más.

Si en el simulador ponemos unos ahorros de 10 000 euros, 10 años de hipoteca y una mensualidad de 500 euros obtenemos que nos podemos comprar una vivienda de 57.433 €. Personalmente, las cuotas, la entrada y los años de hipoteca que he colocado en el simulador me parecen muy razonables para un hogar medio.

Otro indicador que podemos tomar, para verificar que el precio de la vivienda es excesivo, es que en Europa de media el precio de la vivienda es 4 veces el salario anual de una persona (dato extraído del defensor del pueblo del año 2003, lo considero valido puesto que no deja de ser un valor que da un resultado en proporción a un salario), si esto lo aplicamos a España obtenemos que para una persona que gana 12.000 € anuales, el precio que ese ciudadano se puede permitir seria de 48.000 €.  Alguien más afortunado que gane 20.000 € anuales, se podrá permitir una vivienda de 80.000 €.

Dicho hecho muestra como una decisión racional, entrar en algo asumible implica una cuota de mercado bastante más baja que la actual, es por ello que se puede considerar que el mercado inmobiliario aún se va ajustar mucho más y es el hecho de haber querido comprar lo que uno no se puede permitir, la adquisición de hipotecas enormes, con las consecuencias que ello conlleva.

¿Esta situación se podía a ver evitado?, por supuesto que sí, pero eso ya lo que comentaré en otro artículo.

Un poco más al detalle


Si consideramos como vivienda digna, aquella que tiene un metraje de 75 metros cuadrados y según los datos de la sociedad de tasación obtenemos el siguiente cuadro, donde se muestra por años, cuánto costaría una vivienda de esas características en Barcelona, Madrid, Coruña y la media de España.

Según los sueldos medios del INE, y según Europa, obtenemos la vivienda que se puede obtener en las zonas a las que me he referido.

Dicho esto podemos afirmar que el ajuste debe ser muy grande todavía, siendo además muy significativo en Barcelona donde el precio de la vivienda debería descender un 65,35%, mientras en la media de España un 49,47 %.

Para la redacción de esta especie de estudio, solo he considerado un sueldo, puesto que pocas familias logran entrar dos sueldos en sus casas, además debemos tener en cuenta que mientras el sueldo medio en España es de 22.511 ,47 € anuales, el salario más frecuente es de tan solo 16.500 € anuales, también es interesante resaltar que todos estos sueldos son brutos.

Síntesis

Al sector inmobiliario le queda un largo y doloroso camino, para poder llegar al precio de mercado, todo ello es fruto de los excesos cometidos, des de 2009 hasta ahora no podemos considerar que haya habido un ajuste significativo.

En dos años el precio de la vivienda ha bajado un 20 %, y aún le queda bajar un 49,47% más.

El mercado inmobiliario es un mercado muy difícil de ajustar, puesto que las familias que han comprado una vivienda a un determinado precio se resisten a venderlas por debajo del precio que les ha costado, todo y que lo más normal, es que un bien deprecie con el tiempo en lugar de revalorarse. A todo ello, los bancos que embargan pisos también se resisten a bajar los precios y lo mismo sucede con las promotoras.



Como anécdota diré que The Economist en 2010 dijo que el valor de mercado de una vivienda se obtenía disminuyendo un 50 % el valor de la tasación, esto quiere decir, que la vivienda que en 2010 costaba 200.000 euros, su valor de mercado era de 100.000 euros.